Philippe Kalousdian / Laurent Dherbecourt
« Je ne suis pas propriétaire ». Voilà la réponse que l’on entend le plus souvent lorsqu’on interroge un property manager sur le décret BACS. Et techniquement, c’est juste. Le property manager gère des actifs pour le compte d’un tiers — un fonds, un investisseur institutionnel, une famille patrimoniale. Il ne signe pas les permis de construire. Il n’est pas inscrit au registre foncier comme propriétaire. Alors pourquoi serait-il concerné par une réglementation qui s’adresse aux propriétaires de bâtiments tertiaires ?
Parce que dans la pratique, c’est lui qui gère. Lui qui négocie les baux. Lui qui supervise les prestataires techniques. Lui que le locataire appelle quand la chauderie flanche par -5°C. Lui qui présente les rapports de performance au board de l’investisseur. Et demain, lui que l’on tiendra pour responsable si un actif voit sa valeur décroître faute de mise en conformité énergétique.
Cet article leur est dédié. Non pas pour les effrayer, mais pour décrire très précisément ce que le décret BACS change dans leur métier, pourquoi le report de l’échéance à 2030 est une fausse bonne nouvelle, et comment transformer cette contrainte réglementaire en levier de performance et de différenciation.
1. Ce que dit le décret BACS — et à qui il parle vraiment
Le décret BACS (décret 2023-259 du 7 avril 2023) impose aux propriétaires de bâtiments tertiaires l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments, plus connu sous l’acronyme GTB (Gestion Technique du Bâtiment). L’objectif est de permettre le pilotage automatique des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), la collecte des données de consommation énergétique en temps réel, et l’ajustement continu des réglages en fonction des besoins réels du bâtiment.
Les échéances initiales étaient au 1er janvier 2025 pour les installations dont la puissance nominale dépasse 290 kW, et au 1er janvier 2027 pour celles dépassant 70 kW. Un ajustement réglementaire publié fin 2025 a reporté la seconde échéance au 1er janvier 2030, notamment pour éviter un engorgement du marché de l’installation GTB. Les bâtiments équipés de systèmes CVC de plus de 290 kW, en revanche, sont déjà soumis à l’obligation depuis le 1er janvier 2025.
Le texte vise formellement les « propriétaires ». Mais le propriétaire d’un actif immobilier tertiaire est rarement celui qui en assure la gestion opérationnelle au quotidien. C’est le property manager qui, dans le cadre de son mandat, dispose de la visibilité sur l’état technique des installations, négocie les contrats de maintenance, anticipe les travaux et rend compte de la performance à l’investisseur. Il est, dans les faits, l’interlocuteur naturel de la mise en conformité BACS.
2. Le report à 2030 : une fausse bonne nouvelle
Beaucoup de property managers ont accueilli avec soulagement la nouvelle du report de l’échéance de 2027 à 2030. Trois ans de marge supplémentaire, c’est tentant de ranger le dossier dans le tiroir « priorités futures ». C’est une erreur.
Premièrement, le report ne concerne que la tranche 70-290 kW. Les actifs de grande taille — sièges sociaux, centres commerciaux, grands ensembles de bureaux — sont d’ores et déjà en situation de non-conformité si aucune GTB conforme n’a été installée. Pour un property manager gérant un portefeuille multi-actifs, il est probable qu’une partie de ses immeubles soit concernée dès aujourd’hui.
Deuxièmement, le report BACS ne suspend nullement les obligations du Décret Tertiaire, qui court en parallèle avec ses propres jalons : -40 % de consommation énergétique en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Or, la GTB est précisément l’outil qui permet de tenir cette trajectoire. Attendre 2029 pour installer un système BACS, c’est se priver de plusieurs années de données d’exploitation, perdre la possibilité d’identifier les dérives en amont, et compromettre l’atteinte des objectifs 2030 fixés par le Décret Tertiaire — dont les sanctions, elles, sont bel et bien prévues. Le « name and shame » et les amendes jusqu’à 7 500 € pour les personnes morales sont ainsi explicitement prévus en cas de non-respect du Décret Tertiaire.
Troisièmement, l’urgence n’est pas uniquement réglementaire. Elle est marché. Les locataires de bureau à haute valeur ajoutée — les entreprises du CAC 40, les cabinets internationaux, les ETI avec des engagements RSE ambitieux — insèrent de plus en plus des clauses vertes dans leurs baux, conditionnant leur présence à la performance énergétique de l’immeuble. Un actif sans GTB est un actif qui perd en attractivité locative. Et un actif qui perd en attractivité est un actif que l’investisseur regarde différemment.
3. La position particulière du property manager : entre mandat et responsabilité
Le property manager occupe une position juridiquement subtile. Il agit en tant que mandataire : ses obligations envers la réglementation sont celles que définit le mandat de gestion signé avec le propriétaire. Si le mandat ne prévoit pas explicitement la mise en conformité réglementaire comme une responsabilité du gestionnaire, la responsabilité première repose sur le propriétaire.
Mais cette lecture strictement juridique oublie la réalité opérationnelle. Le property manager est celui qui dispose de l’information. Il connaît l’état des installations, les contrats de maintenance en cours, les données de consommation. S’il ne tire pas la sonnette d’alarme auprès du propriétaire sur la non-conformité BACS, qui le fera ? Et le jour où le propriétaire s’interroge sur la dévalorisation de son actif ou sur un litige avec un locataire, la question de la diligence du gestionnaire se posera inévitablement.
La bonne pratique pour le property manager est donc double. D’une part, intégrer systématiquement un volet « conformité BACS » dans ses reportings à destination des propriétaires, avec une évaluation claire des actifs non conformes, des coûts de mise à niveau et des délais prévisionnels. D’autre part, intégrer dans les nouveaux mandats de gestion des clauses explicites sur ses responsabilités en matière de veille réglementaire et de signalement. Cette clarification protège autant le gestionnaire que le propriétaire.
4. La spécificité du portefeuille : la BACS à l’échelle
Là où un propriétaire unique d’un immeuble peut gérer sa mise en conformité bâtiment par bâtiment, le property manager gère fréquemment des portefeuilles de dizaines, voire de centaines d’actifs. La conformité BACS ne peut pas être traitée comme une collection de projets individuels menés en ordre dispersé. Elle exige une approche consolidée à l’échelle du patrimoine.
Cette approche commence par la cartographie. Quels sont les actifs concerns ? Quelles sont les puissances installées des systèmes CVC ? Lesquels disposent déjà d’une GTB, fonctionnelle ou non ? Cette cartographie exhaustive est le prérequis absolu à toute décision d’investissement sérieuse. Sans elle, on avance à l’aveugle.
Vient ensuite la priorisation. Tous les actifs n’ont pas la même urgence : les biens avec une puissance > 290 kW sont déjà hors délai, ceux avec une puissance entre 70 et 290 kW ont jusqu’en 2030. Mais la priorisation ne se fait pas uniquement sur critère réglementaire. Elle intègre également la valeur de l’actif, le profil du locataire (sensibilité aux enjeux ESG), la proximité d’échéance de bail — une rénovation GTB négociée à l’occasion d’un renouvellement de bail étant bien moins coûteuse à faire accepter qu’une intervention en cours de bail — et la disponibilité d’aides financières telles que les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie).
La gestion à l’échelle du portefeuille offre aussi un avantage considérable : le pouvoir de négociation avec les prestataires GTB. Un gestionnaire qui contractualise la mise à niveau de vingt actifs avec un même fournisseur négocie dans des conditions radicalement différentes d’un propriétaire mono-actif. Il peut également imposer des standards technologiques homogènes — protocoles ouverts, interopérabilité, compatibilité avec sa plateforme de management énergétique — ce qui est essentiel pour que les données collectées soient réellement exploitables.
5. Décret BACS et green lease : une opportunité de repositionnement
La mise en conformité BACS n’est pas seulement une obligation technique. Elle est, pour le property manager averti, une opportunité de repositionnement commercial et relationnel avec ses clients.
D’un côté, les propriétaires. Dans un marché où les actifs immobiliers sont de plus en plus évalués sur leurs critères ESG, le gestionnaire qui apporte une vision claire de la trajectoire de conformité de leur patrimoine, des arbitrages financiers documentés et une exécution sécurisée des travaux crée une valeur différenciante. Il passe de simple mandataire à conseiller stratégique.
De l’autre, les locataires. Le green lease — bail vert incluant des engagements mutuels sur la performance énergétique — se généralise progressivement. La GTB est précisément l’outil qui permet de mesurer objectivement cette performance, de la déclarer dans OPERAT et de produire les éléments de preuve que le locataire exigera demain pour valider ses propres engagements RSE. Un immeuble doté d’une GTB fonctionnelle est un immeuble dont la performance est mesurable, auditable, communicable. C’est un argument commercial fort dans des négociations de bail de plus en plus sensibles aux enjeux énergétiques.
Le décret BACS, à ce titre, n’est pas seulement un texte réglementaire de plus. Il est le signal que le modèle de gestion immobilière change de référentiel : la performance énergétique mesurée en temps réel devient une donnée fondamentale de la valeur d’un actif tertiaire. Le property manager qui intègre cette réalité dans son offre de service aujourd’hui sera mieux positionné que ses concurrents demain.
6. Par où commencer concrètement ?
La question que nous posent le plus souvent les property managers après avoir pris la mesure de l’enjeu est : par où commencer ? La réponse n’est pas technique. Elle est organisationnelle.
La première étape est la cartographie du parc. Elle consiste à recenser, pour chaque actif du portefeuille, la puissance installée des systèmes CVC, l’existence ou non d’une GTB, son niveau de conformité aux exigences BACS et la proximité des échéances de bail. Cette base documentaire est la fondation de toute décision d’investissement sérieuse.
La deuxième étape est la clarification des responsabilités avec les propriétaires-clients. Cela passe par une revue des mandats en cours et, si nécessaire, par une mise à jour des conditions contractuelles pour intégrer explicitement le volet conformité énergétique. Ce moment de dialogue est aussi une opportunité de démontrer sa valeur ajoutée en apportant une analyse que le propriétaire n’aurait pas nécessairement conduite seul.
La troisième étape est la définition d’une méthodologie de déploiement à l’échelle du portefeuille : choix des standards technologiques, sélection des prestataires, modèle de financement (dont les CEE représentent un levier souvent sous-exploité), articulation avec les cycles de renouvellement de baux et de maintenance. Cette méthodologie transformée en offre structurée est ce qui permettra au property manager de tenir un discours cohérent et crédible auprès de ses clients.
Conclusion : gérer, c’est aussi anticiper
La gestion immobilière a longtemps été définie par sa dimension opérationnelle : loyers encaissés, charges maîtrisées, taux d’occupation préservé. Le décret BACS introduit une dimension nouvelle dans la définition même de la performance d’un gestionnaire : la capacité à anticiper les transformations réglementaires et à en faire des leviers de valeur plutôt que des contraintes subi.
Le property manager qui attend 2029 pour s’intéresser au BACS prend un risque triple : un risque réglementaire sur les actifs déjà concernés, un risque de dévalorisation des actifs non-conformes dans son portefeuille, et un risque commercial face à des concurrents qui auront fait du pilotage énergétique un argument de différenciation. Le property manager qui agit dès aujourd’hui, lui, transforme une obligation réglementaire en signature de sa valeur ajoutée. Et dans un marché où la performance énergétique devient une composante structurelle de la valeur immobilière, c’est peut-être là le meilleur investissement qu’il puisse faire.
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