Il n’y a plus immuable que le thermostat réglé par un daron. C’est presque devenu une loi de la nature. Après tout, comment faire des économies si on ne fige pas toutes les températures à 18,5° ?
C’est tout l’intérêt du BACS, qui doit rendre intelligente l’utilisation des équipements énergétiques d’un bâtiment. Il reste peu exploité, mais en théorie, un BACS peut offrir des possibilités selon plusieurs niveaux de raffinement :
Suivre ses consommations pour détecter les incohérences majeures
Piloter ses systèmes de production pour créer des programmations horaires générales (ex. : 20° partout de 8h à 20h, 18° partout sinon)
Coordonner les systèmes majeurs (ex. : chauffer d’abord avec les pompes à chaleur, puis les radiants électriques et pas l’inverse)
Gérer les zones différemment, et appliquer à chacune une programmation horaire différente
Gérer les zones ou les pièces en fonction de l’occupation constatée à tout moment
Anticiper l’utilisation et les besoins (météo, calendriers, habitudes mesurées, besoins personnalisés…)
Chaque niveau s’éloigne un peu plus de la commande généralisée imposée par le « daron », et permet de raffiner la dépense énergétique pour l’allouer là où elle est nécessaire, quand elle est nécessaire.
On peut donc tout à fait imaginer 2 sites identiques, l’un avec une GTB « classique » d’une marque qui commence par S, l’autre avec un BACS pensé pour répondre au besoin de l’occupant. Je prends l’exemple d’un EHPAD de 4000m², que j’ai simplifié. Avec une GTB classique, on met un automate dans la chaufferie, qu’on règle pour obtenir une température supposée de 22° en journée et 20° la nuit. Si on est un peu sophistiqué, on met quelques sondes de température dans le bâtiment pour renvoyer l’information et améliorer le pilotage. Résultat, un besoin de chauffe supplémentaire moyen de 2,1°C/heure (par écart avec 19°).
Avec un BACS de type Foorier, on connecte les émetteurs, et chacun renvoie sa température et gère son planning. On est donc capable d’aller sur chaque zone, voire chaque radiateur, et paramétrer des horaires comme on le souhaite sans impacter les autres. Résultat sur cet exemple simplifié : un besoin de chauffe supplémentaire moyen de 1,4°C/heure. Soit 30% de moins que la GTB classique.
A-t-on plus froid pour autant ? Non, car les programmation et l’intelligence injectée font que l’on chauffe là où on en a besoin, quand on en a besoin. Le BACS permet aussi de détecter et d’alerter quant aux écarts relevés, et ainsi pouvoir agir pour les corriger avant que les occupants ne se plaignent.
Si vous gérez un bâtiment entre 1 000m² et 10 000m², et que vous souhaitez avoir un BACS qui vous permette de piloter votre consommation d’énergie sans sacrifier votre confort et arrêter d’être le daron inflexible, contactez-nous pour un audit réglementaire BACS ou une installation.
Le BACS de Babel est éparpillé façon puzzle entre CVC et CFO/CFA. Lors d’une récente mission sur un bâtiment en cours de construction, nous avons pu une fois de plus constater les effets délétères de l’inexistence du BACS, improprement traduit par GTB ou GTC en français. En fait, s’il est inexistant c’est très souvent parce qu’il est éparpillé entre lots CVC et CFO/CFA.
Et c’est même pire que pas de BACS du tout.
Pourquoi ? Je vais vous le dire.
Parce que le cahier des charges du maître d’ouvrage stipule un ensemble d’exigences de collecte de données de systèmes énergétiques et de pilotage de ces mêmes systèmes, par nature transverses. Mais la réponse apportée à ces exigences est traitée en silo tant bien que mal entre des attributaires des différents lots en fonction de leurs savoirs, de leurs habitudes, de leur bonne volonté et de la coordination, ou non, entre tous ces lots Voici une illustration sur un bâtiment de 3000 m2 :
Gestion des éclairages : une technologie avec un protocole A non IP filaire, un serveur web dédié numéro 1 ;
Collecte des données de sous comptage électrique : protocole B non IP, filaire, consolidé dans un serveur web dédié numéro 2 ;
Pilotage de la production d’eau chaude sanitaire : protocole B filaire (alors que les appareils sauraient communiquer en standard IP), consolidé dans le serveur web numéro 2 (ouf) ;
Pilotage des centrales de traitement de l’air : protocole B filaire, consolidé dans le serveur web numéro 2 (re ouf) ;
Pilotage de la climatisation : système propriétaire du fabricant, dans son propre Cloud ;
Pilotage des radiants électriques : par fil pilote. Pas d’intégration prévue dans le BACS ;
Pilotage des panneaux solaires PV : système propre du fabricant.
Les responsables de ce bâtiment vont donc se retrouver avec CINQ interfaces de gestion avec à chaque fois un login, un mot de passe, une ergonomie propre, des données éparpillées et très compliquées à consolider, une dépendance à de multiples fournisseurs avec chacun leur contrat de fourniture et de maintenance et les risques de non pérennité des systèmes.
Ce constat est loin d’être isolé et montre l’intérêt et l’importance de se donner une vision transversale et consolidée du BACS par un acteur capable de parler 5 langues : les protocoles et technologies présentes dans les bâtiments, la performance énergétique des batilents, la réglementation, le numérique de l’Internet, la conduite de projet complexe et transverse.
Les technologies permettent aujourd’hui d’équiper un bâtiment avec un BACS comme on met une montre connectée à un humain : simplement, pour un coût abordable, avec une ergonomie simple donc compréhensible par tous, utile.
Depuis l’entrée en vigueur du décret BACS, une question revient systématiquement chez les exploitants, propriétaires et directeurs de bâtiments tertiaires : « Nous avons déjà une GTB ou une GTC, sommes-nous pour autant en conformité réglementaire ? » La réponse est rarement aussi simple qu’un oui ou un non. Sur le terrain, la présence d’un système de gestion technique du bâtiment ne garantit ni la conformité au décret BACS, ni une réelle performance énergétique.
Le décret BACS marque en effet une rupture importante dans la manière d’aborder la performance énergétique des bâtiments tertiaires. Il ne s’agit plus seulement d’installer un outil technique, mais bien de démontrer une capacité réelle à piloter, analyser et optimiser les consommations énergétiques du bâtiment, dans une logique continue et opérationnelle.
Le décret BACS : un changement de philosophie plus qu’un simple équipement
Le décret BACS, issu de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, impose progressivement l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires équipés de systèmes techniques d’une certaine puissance. Mais au-delà de l’obligation d’équipement, le texte introduit une exigence plus profonde : celle de l’usage.
L’esprit du décret est clair. Un bâtiment conforme est un bâtiment capable de comprendre son propre fonctionnement, de détecter ses dérives, d’ajuster ses réglages et d’améliorer sa performance dans le temps. Autrement dit, le décret BACS ne se contente pas d’une GTB « présente » : il attend une GTB utile, exploitée et réellement efficace.
Les textes de référence, publiés par le Ministère de la Transition écologique, insistent sur la capacité du système à suivre les consommations, à comparer les usages, à générer des alertes et à permettre une action corrective. Cette approche est cohérente avec les recommandations de l’ADEME, qui rappelle régulièrement que la performance énergétique ne peut être atteinte sans un pilotage intelligent des installations.
GTB et GTC : des notions souvent confondues, rarement suffisantes
Dans de nombreux bâtiments, les termes GTB et GTC sont utilisés de manière interchangeable, alors qu’ils recouvrent des réalités différentes. Historiquement, la GTC se limite à une supervision centralisée d’équipements techniques, avec des remontées d’informations et des commandes globales. La GTB, au sens attendu aujourd’hui, va plus loin : elle intègre une véritable vision bâtimentaire, permettant de relier les installations aux pièces, aux usages et aux conditions d’occupation. Autrement dit, une GTB peut être vue comme une GTC enrichie d’une lecture fonctionnelle du bâtiment, condition indispensable pour répondre à l’esprit du décret BACS.
Quand la GTB existe, mais ne permet pas réellement de piloter le bâtiment
Lors d’une mission récente menée dans le cadre d’un audit BACS, nous avons été confrontés à une situation très représentative de ce que l’on observe aujourd’hui dans de nombreux établissements. Le site disposait bien d’une GTB opérationnelle, installée depuis plusieurs années, et fonctionnelle d’un point de vue purement technique.
Cependant, le poste de supervision était physiquement situé en chaufferie. L’accès y était contraint, peu agréable, et réservé de fait à des interventions ponctuelles. Le directeur de l’établissement comme le technicien de maintenance n’utilisaient jamais cet outil, faute d’ergonomie, de confort et de lisibilité. La GTB existait, mais elle n’était pas intégrée au pilotage quotidien du bâtiment.
Or, le décret BACS ne se limite pas à l’existence d’un serveur ou d’un automate. Il suppose que les données soient accessibles, compréhensibles et réellement exploitées par les acteurs du bâtiment. Une GTB enfermée dans une chaufferie devient rapidement un outil passif, incapable de répondre aux exigences réglementaires.
Dans ce cas précis, l’audit a montré que la conformité BACS nécessitait avant tout une meilleure capacité de pilotage opérationnel, passant par un contrôle plus fin des installations, une vision unifiée des systèmes techniques et la mise en place de régulations adaptées à l’occupation réelle des locaux, plutôt qu’un simple maintien de l’existant.
Sur d’autres sites audités, cette situation est parfois aggravée par des problématiques d’accès : mots de passe perdus lors d’un changement de mainteneur, identifiants détenus par un seul prestataire, ou absence totale de procédure de reprise. Dans ces cas, la GTB existe techniquement, mais devient de fait inexploitable, voire inaccessible, ce qui constitue un risque évident de non-conformité au décret BACS.
Une régulation trop globale, incompatible avec l’esprit du décret
Au-delà de l’ergonomie, l’analyse fonctionnelle de la GTB a mis en évidence une autre limite majeure. Toute modification de consigne se répercutait sur l’ensemble du bâtiment, sans possibilité de différencier les zones, les usages ou les horaires. Les centrales de traitement d’air, par exemple, ne permettaient pas un ajustement individuel des débits depuis la GTB, rendant toute optimisation fine impossible.
Cette approche globale, héritée de conceptions anciennes, est aujourd’hui en décalage total avec les exigences du décret BACS. Le texte impose explicitement la capacité à adapter le fonctionnement des installations en fonction des besoins réels, des zones, des usages et des périodes d’occupation. Sans cette granularité, il n’est pas possible de parler de pilotage énergétique au sens réglementaire.
La limite souvent oubliée : la réalité physique du bâtiment
L’audit a également mis en évidence un problème récurrent, mais trop souvent sous-estimé : l’état physique des installations. Malgré la présence d’une GTB, l’établissement souffrait d’un manque important de calorifugeage sur les colonnes de chauffage. Cette défaillance entraînait une surchauffe notable de certains locaux, totalement indépendante des consignes affichées sur la supervision.
Ce constat est fondamental. Une GTB, même performante sur le papier, ne peut pas compenser des défauts structurels ou techniques majeurs. Le décret BACS s’inscrit dans une logique de cohérence globale entre instrumentation, pilotage et réalité terrain. Une non-qualité sur le réseau de distribution énergétique peut suffire à rendre inefficace tout le système de régulation.
Une GTB existante ne signifie pas conformité automatique
Ces constats expliquent pourquoi la seule présence d’une GTB ou d’une GTC ne permet pas d’attester de la conformité au décret BACS. La conformité ne se suppose pas : elle se vérifie, au regard des usages réels et des exigences réglementaires.
Vous vous interrogez sur le niveau de conformité de votre bâtiment ? N’hésitez pas à découvrir notre offre d’audit réglementaire BACS.
Fin décembre, le Ministère de la Ville et du Logement a publié le Décret no 2025-1343. Ce décret reporte l’obligation de conformité BACS des « petits » sites à 2030. Fin 2025, 16% du parc immobilier assujetti était équipé. Le gouvernement prend-il donc acte de ce retard ? Et vous, que pensez-vous de ce report ?
Le report de BACS : en profitez-vous ?
Si l’application du décret BACS est reporté par la France, ce n’est que partiel.
Souvenons-nous : c’est la puissance installée sur le site qui fait que le site est assujetti. Un site avec plus de 270 kW installé l’est depuis 2025. Les sites avec des puissances installées comprises entre 90 et 270 kW devaient s’organiser jusqu’à 2027. C’est cette partie des sites qui bénéficie du report. Pour les « gros » sites tertiaires, aucune modification de date.
Ces chiffres sont abstraits pour un néophyte : en simplifiant, si votre site fait plus de 2-3000 m², avec deux chaudières à gaz pour accueillir plus de 200 personnes, vous avez de fortes chances d’être au-dessus des 270 kW. Cela dépend de votre secteur et de votre activité. La variété des sites tertiaires est vaste comme le secteur : entre les sièges sociaux, les commerces, restaurants, hôtels…
Pour être certain de bénéficier du report, vous devez vous renseigner sur la puissance installée dans votre site.
Le report de BACS : oui, mais le décret tertiaire ?
Cela semble encore loin, il s’agit d’une obligation pour 2030… Pour simplifier, le décret BACS note le niveau d’installation de vos équipement de pilotage de la consommation d’énergie. Le décret tertiaire oblige les sites tertiaires à démontrer qu’ils ont réduit de 40% leur consommation en énergie. Ah oui, aussi pour les « petits » sites qui ont bénéficié du report cité au-dessus. 2030, c’est encore loin et tout cela peut changer. Tout le monde peut parier sur le futur.
Deux bémols : d’abord, ces réglementations s’inscrivent dans un cadre européen. La France ne pourra pas jouer de nouveau sur le délai. C’était faisable fin 2025, car la France avait posé des échéances plus tôt que celles de l’Europe. Cette posture de meilleur élève ne sera plus jouable. Vous êtes joueur et voulez parier sur le futur : pensez-vous que les politiques environnementales vont diminuer avec les années ? Peut-être. Deuxième bémol : les recettes à venir du décret tertiaire. En pensant qu’il y aura un autre report, vous pariez sur le fait que le gouvernement renoncerait à une source de revenus déjà programmée. Et oui, les sites « hors la loi » auront à payer une amende. Et cette amende risque d’être facile à collecter, puisque les sites ayant raté les échéances déclaratives dans Operat seront suspects…
Qui résiste à la tentation de collecter de l’argent sur un simple clic ?
Le report de BACS : « les entreprises, surtout, ne faites pas d’économies »
Depuis le début, nous identifions ces décrets comme deux leviers vertueux.
Sans discours pompeux sur l’écologie, nous observons que les sites tertiaires gagnent à tous les coups avec des démarches et automatisations bien conçues. L’énergie est un levier compliqué : le gestionnaire ne veut pas se fâcher avec ses équipes et va toujours arbitrer sur le confort avant les économies. Le propriétaire va laisser le gestionnaire payer les factures d’énergie, la plupart du temps. Bref, rares sont les sites qui n’ont pas encore des économies à faire.
Le décret BACS créait une obligation de s’y intéresser plus rapidement. Pour donner un exemple extrême, les piscines municipales : site tertiaire, amplement documenté par la cour des comptes. Votre site est surement loin des fuites d’énergie dans tous ses bassins. Toutefois, beaucoup de sites tertiaires dorment sur des gains énergétiques assez considérables. Sans travaux, juste grâce au pilotage. Et là, cela change tout. Le site n’a pas à s’arrêter pendant des mois avec un projet pouvant impacter son occupation.
« Chouette, BACS est reporté, tant mieux pour moi ! » Vraiment ?
Nous finirons par cette liste de vérifications pour vous :
Vous êtes déjà en conformité => vous n’avez plus rien à faire, bravo.
Vous allez faire 40% d’économies d’énergie en 2030 => vous n’avez plus rien à faire, bravo.
Pour celles et ceux qui auraient un doute, nous sommes disponibles.
Salut à tous les fans de watts et de kilowatts ! 🎸
En ces premiers jours de 2026, je l’avoue : mon cœur balance souvent entre le vrombissement d’un compresseur de PAC et un riff de Jimmy Page. Mais pour 2026, j’ai décidé de ne plus choisir.
Voici mes vœux pour que votre année soit plus « Stairway to heaven » que « Dust in the Wind ».
🤘 Ma « Setlist » pour votre année 2026 :
Zéro déperdition, 100% de distortion : une isolation aussi serrée qu’un solo d’Eddie Van Halen.
GTB en mode Hard Rock : des automates qui pilotent le chauffage comme une double pédale de batterie : précision, puissance et sans aucune fausse note.
Performance énergétique « Plug & Play » : une efficacité fluide comme un morceau des Stones.
Sobriété heureuse : même avec de la neige et du vent, une température de confort assurée, sans vous transformer en Heat seaker, façon AC/DC !
Le petit conseil technique de l’année :
Si votre CTA (Centrale de Traitement d’Air) commence à chanter du AC/DC en grinçant, ce n’est pas un hommage à Bon Scott, c’est qu’il est temps de changer les roulements. Appelez-moi avant que ça ne finisse en concert acoustique forcé.
Je vous souhaite une année Rock&Roll (pour la structure) mais Green (pour la facture). Que 2026 soit l’année où l’on envoie enfin « valser » les passoires thermiques !
Toute l’industrie en parle : quand va être officialisé ce risque de report du décret Bacs ? C’est présenté comme un délai supplémentaire pour investir pour les asset managers et les occupants de bâtiments tertiaire. En quoi ce délai supplémentaire ou ce report crée-t-il de la valeur ? Moins d’embouteillages de fin d’année pour les entreprises d’installation ? Plus de facilités à négocier son devis ? Pendant ce temps, on continue à chauffer sans compter ?
Nous voyons le report du Décret BACS (de 2027 à 2030) comme une décision à double tranchant : elle est à valoriser avec lucidité dans le compte de résultats (P&L) et la stratégie financière du bâtiment.
Nous vous proposons une méthode d’analyse pour vous aider à voir comment le mieux tirer parti de ce report.
Le report du BACS dans le compte de Résultats (P&L)
Faut-il valoriser ce report comme une simple économie ?
Imaginons que vous la valorisez comme une optimisation des flux de trésorerie (Cash Flow) et une amélioration des indicateurs de rentabilité à court terme.
Impact positif sur les charges en 2026 : report de l’investissement
Imaginons un investissement de 100 k€ pour installer la GTB dans votre bâtiment. Cet investissement peut s’amortir sur 5 ans. Votre entreprise fait une économie de 100 k€ sur l’installation. On a donc une dotation aux amortissements de 20 k€ par an entre 2026 et 2029, soit une amélioration de 20 k€ par an du résultat net
De plus, il y a les coûts indirects liés à l’appel d’offres en 2026. Cela rajoute 15 k€ de coûts indirects en estimation simple. Le report vous a fait bénéficier en 2026 de 35 k€ comptablement puis 20 sur les années suivantes.
Indicateur Financier
Impact du Report
Valorisation dans le P&L / Bilan
Dépenses d’Investissement (CAPEX)
Diminution des sorties de trésorerie lourdes liées à l’installation BACS/GTB, initialement prévues pour 2026.
Amélioration immédiate du Free Cash Flow (Flux de trésorerie disponible). Le gérant évite une dette ou une mobilisation de capital anticipée.
Dotations aux Amortissements
Diminution des amortissements dans les années 2027-2029 (puisque l’investissement est reporté).
Amélioration du Résultat Net à court terme (2026-2029) car la charge d’amortissement est reportée à 2030.
Résultat d’Exploitation (REX)
Diminution des coûts liés à l’appel d’offres et au pilotage du projet BACS en 2026.
Augmentation du REX par le report des frais de gestion et d’ingénierie.
Et le manque à gagner (coût d’opportunité) ?
C’est l’aspect le plus critique. L’installation BACS permet des économies d’énergie substantielles (estimées entre 10% et 20% des consommations de CVC).
Coût d’opportunité (c’est-à-dire le manque à gagner ou l’économie non réalisée) : il faut comptabiliser de 2026 à 2030 une perte sèche d’économies potentielles. Si mon bâtiment consomme 100 k€ d’énergie et que la GTB aurait permis 15% d’économies, je perds chaque année pendant 4 ans (hors inflation ou effet prix) :
Perte annuelle = 100 k€ x 15% x 4 = 15 k€ Pendant 4 années = 15k € x 4 = 60 k€ de gains perdus
Les actionnaires peuvent donc mesurer l’effet économique et le risque stratégique lié au report et non comme une opportunité.
La stratégie d’atténuation : activer d’autres actions vers le BACS
Pour compenser le manque à gagner, il existe des actions légères et très rentables. Ces actions peuvent être utilisées pendant les trois années de report. Cela permet de mobiliser l’argent non dépensé dans le BACS vers des solutions à retour sur investissement (ROI) rapide et moins coûteuses :
Actions 2026-2027 (faible CAPEX) :
Installation de robinets thermostatiques (visés par le Décret Thermostat mais moins coûteux que la GTB complète) ;
Optimisation des contrats de maintenance ;
Campagnes de sensibilisation des occupants (chasse aux veilles, réglages simplifiés).
Valorisation financière : le report du CAPEX lourd BACS permet de financer ces actions légères qui génèrent immédiatement une partie des économies perdues (ex. 5% à 10% d’économies au lieu de 15%).
Le décret Tertiaire : l’année de référence est-elle caduque ?
Non, l’effort d’économie ne rendra pas caduque l’année de référence (AR).
C’est une confusion fréquente dans le Décret Tertiaire. L’année de référence est choisie par le gérant (entre 2010 et 2020) et est figée.
Le Principe de l’Année de Référence (AR)
Définition : l’année de référence est l’année pour laquelle la consommation énergétique du bâtiment est la plus représentative de son activité historique. Une fois choisie et validée sur la plateforme OPERAT, elle ne change pas.
Calcul : votre objectif de réduction en 2030 est fixé par rapport à cette AR : Objectif 2030 = Consommation AR x (1 – 40%)
L’impact des économies 2026-2029
Si je réalise des économies dès 2026 grâce à mes actions légères (sensibilisation, robinets, etc.), cela signifie simplement que je m’approche plus vite de mon objectif de 2030.
Période
Conséquence sur l’Année de Référence (AR)
Conséquence sur l’Objectif
Avant 2030 (2026-2029)
Aucune. L’AR reste le point de départ de mon obligation.
Je réalise des économies par anticipation, ce qui sécurise mon atteinte de l’objectif de 40% en 2030.
Après 2030
Aucune.
L’effort continu me permettra d’atteindre l’objectif de -50% en 2040 et -60% en 2050.
Conclusion pour le gérant : le gérant doit continuer à faire des économies au maximum dès maintenant, même sans le BACS. Plus il réduit sa consommation avant 2030, plus il est certain d’éviter des sanctions et des travaux d’urgence majeurs à la fin de la décennie.
Et cela permet de faire dès à présent des économies d’énergie pour la planète, et des euros en moins à sortir du porte-monnaie.
Nous avons visité des dizaines de bâtiments tertiaires depuis 9 mois, et nous avons découvert des vertes et des pas mûres. A tel point que l’image nous est venue des villages Potemkine, que ce dernier aurait mis en valeur pour flatter l’Impératrice Catherine de Russie et impressionner les puissances Européennes invitées à la visite.
Qui est Potemkine
Pourquoi Potemkine ? D’abord rappelons qui est Potemkine, et ce qu’il a fait pour la grande Catherine.
Potemkine, c’est Grigori Potemkine (ou Potemkin), le grand favori – et probablement l’amant – de Catherine II, impératrice de Russie au XVIIIᵉ siècle. Dans les années 1780, la Russie annexe la Crimée et des territoires au sud d’icelle. Catherine II veut faire de cette région une vitrine de la puissance russe. Potemkine est chargé de coloniser, organiser et développer ces nouvelles terres, notamment villes, ports, routes, armée.
En 1787, Catherine décide de faire un grand voyage d’inspection en Crimée, accompagnée de diplomates étrangers (notamment Autrichiens et Français). Potemkine doit lui montrer que tout se passe bien.
La légende raconte que Potemkine aurait construit des façades de villages en carton-pâte le long du Dniepr, mis des paysans « figurants », bien habillés, pour faire croire à une campagne prospère, démonté ces décors chaque nuit pour les remonter plus loin sur le trajet, afin de donner l’illusion d’un immense territoire riche et plein de vie.
C’est de là que vient l’expression « village Potemkine » : une façade trompeuse qu’on veut montrer, contre une réalité piteuse qu’on veut cacher.
En quoi les bâtiments visités sont « Potemkine » ?
Les CTA Potemkine
Voici un exemple : dans un EHPAD de 3 000 m2 que nous visitons, une première impression nous saute à la gorge, ou du moins au nez : ça sent abominablement mauvais. Un mélange de désinfectant et de fèces. Nous sommes en plein hiver, il gèle dehors, tout est fermé. Personne ne semble se formaliser de la situation. Au bout de quelque temps, la physiologie fait qu’on ne remarque plus l’odeur.
Au bout de quelques minutes d’audit, nous constatons la cause : sur 8 Centrales de Traitement de l’Air (CTA), système de gaines qui aspirent l’air vicié et insufflent de l’air neuf plus ou moins réchauffé par différents moyens, 5 sont en pannes. Et d’après leur aspect, depuis un bon nombre d’années. Il y a un technicien sur site, qui découvre avec nous. Il y a une entreprise de maintenance « CVC » (Chauffage, Ventilation, Climatisation), qui nous dit qu’elle est au courant, qu’elle a averti le responsable, mais qui n’a pas donné suite aux devis de remise en état proposés.
La Balneo Potemkine
Deuxième exemple : toujours dans un EHPAD, il y a une « balnéo », en fait une piscine spécialement aménagée pour le bénéfice des résidents. L’EHPAD a été inauguré en grande pompe par le maire, le président du département et tout un aéropage de personnalites il y a des années, et cette balnéo était un des motifs de fierté mis en avant lors du cisaillage du ruban tricolore.
Seulement… la balneo est vide d’eau. Parce que les carrelages antidérapants « sont trop coupants », donc la balneo aussitôt inaugurée, n’a jamais servi. Ok pas de chance. Shit happens.
Seulement… la balneo vide de personnel et de résidents depuis plus de 10 ans est chauffée ! A pleine balle, comme le révèle la caméra thermique qui montre les serpentins d’eau chaude sous les carrelages. Pire, la CTA de cet espace, une rolls royce des CTA car devant traiter de l’air chloré, est elle aussi en chauffe, pour rien. Pire du pire, en ouvrant les caissons de CTA, nous découvrons des flaques d’huile du moteur des ventilateurs, 5 cm sous les moteurs immobiles mais brulants.
Pourquoi ?
Nous en parlons au responsable qui nous explique la situation : précédent responsable technique malhonnête licencié pour fraude, responsable actuel qui fait ce qu’il peut. Mainteneur qui n’est pas capable d’expliquer les devis prohibitifs envoyés. Familles, résidents, personnel, finances à gérer… Sujet tout de même assez technique. Valse des responsables d’EHPAD. Et voilà des centaines de MWh annuels qui chauffent les petits oiseaux toute l’année depuis plus de 10 ans.
Nous avons rencontré des dizaines de tels cas. Les bâtiments qui fonctionnent bien et sont maitrisés par leurs résidents, mêmes si ces bâtiments sont neufs, sont l’exception et pas la règle.
Nous aurons l’occasion d’évoquer d’autres cas dans de prochains articles
En conclusion
Le pilotage énergétique des bâtiments, pour conjuguer sans fautes confort des résidents et frugalité énergétique (donc carbone et économique), se doit de faire appel aux bonnes pratiques : faire simple, faire appel à des normes et standards largement répandus, des technologies modernes plébiscitées par des centaines de millions d’utilisateurs donc éprouvées, et faire appel à des praticiens qui couvrent le sujet de bout en bout suivant les deux axes : axe 1 – dans la durée, depuis la conception initiale jusqu’à la maintenance, et axe 2 – transversalement, entre électricité, plomberie, aménagement, informatique, design, réglementation, confort d’usage, valeur patrimoniale, coût de construction et de fonctionnement.
Nous avons découvert que cette double couverture, pour plein de bonnes et mauvaises raisons, n’est jamais présentes dans aucun des bâtiments que nous avons rencontrés. Alors que notre métier d’origine du conseil en stratégie et transformation numérique nous avait habitué à faire cette couverture dans toutes nos missions.
C’est notre motivation à Foorier que de transposer nos savoir-faire de conseil au secteur du bâtiment, pour le confort des résidents et la frugalité énergétique et économique.
Depuis plusieurs années, nous conseillons des dirigeants dans la manière la plus pertinente d’utiliser les technologies numériques pour mieux gérer ce qui est en général leur deuxième dépense après les salaires : leurs locaux. Force est de constater, ici comme ailleurs, que le désordre et le foisonnement règnent. Comment y voir plus clair dans ce qui ressemble à une tour de Babel ?
« Nous avons 300 clés »
Notre première intervention en smartbuilding a démarré quand un de nos clients nous a demandé de l’aider pour numériser l’accès à ses espaces, dans des bâtiments d’enseignement. Antoine Matta a parfaitement raconté l’histoire dans son article.
Comme de bonne pratique, nous avons démarré par l’inventaire des accès à numériser, et par la structuration, qui a résulté en 3 types :
Accès depuis l’extérieur ;
Accès de l’intérieur de l’enceinte de l’école à des bâtiments ;
Accès à des pièces (classes, bureaux, locaux techniques) à l’intérieur du bâtiment.
Pour chacun de ces trois types, nous avons proposé une pile de technologies, en choisissant comme des bonnes et coruscantes pratiques que nous rappelle régulièrement Jean-Paul Figer :
Des standards de l’Internet, W3C, IETF ;
Des technologies utilisées par des dizaines, et si possible, des centaines de millions d’utilisateurs ;
Des technologies Cloud.
En l’occurrence, nous avons empilé :
Google Workspace (déjà présent) avec des Groupes d’utilisateurs pour définir les droits d’accès ;
Un SaaS de gestion d’accès ;
Des contrôleurs locaux ;
Les mêmes badges Mifare Desfire que ceux déjà utilisés pour la cantine et les imprimantes ;
Des badgeuses là où nécessaire ;
Des portiers video full Internet pour les accès depuis l’extérieur ;
Des poignées avec des hubs pour les portes.
Nous avons démarré par un PoC, qui a permis de s’assurer que les performances revendiquées dans les documentations marketing étaient au rendez-vous.
Contrôle d’accès moderne
Les bénéfices pour notre clients ont été nombreux :
un coût deux fois moins élevé qu’une proposition d’un serrurier classique ;
une praticité de gestion et une sécurité bien plus élevées : il suffit de mettre ou de sortir un compte d’un groupe dans la console de Google Workspace pour activer ou désactiver un badge. Pas besoin de programmer les serrures ou les badges, qui ne contiennent aucune information locale autre que celle qui descend du Cloud ;
une robustesse industrielle : les contrôleurs locaux interrogent, le SaaS, qui lui-même interroge en cascade Google Workspace, toutes les 5 minutes pour mettre à jour les droits. Si on a une panne d’internet ou d’un des quelconques maillons, on a un fonctionnement en ilotage, avec comme seul inconvénient la non mise à jour des droits pendant la panne ;
des technologies interopérables, non propriétaires, donc durables : si demain un constructeur fournit de meilleures poignées, on les prend, sans avoir à tout changer par ailleurs.
La tour de Babel des technologies : capteurs et actionneurs
La grande difficulté rencontrée par le marché est le zéro et l’infini :
zéro : soit il n’y a rien, ou on a l’impression qu’il n’y a rien ;
l’infini : soit il y a une offre pléthorique et on ne sait pas quoi choisir tellement il y a de technologies.
Dans ce dernier cas, on ne sait pas quoi choisir : LoRaWAN, Bluetooth, ZigBee, ZWave, Wi-Fi, Matter, Thread… avec, pour ces technologies, parfois des appareils incompatibles entre eux, malgré le fait qu’ils portent le même logo de technologie.
Notre crible de bonnes pratiques (standard, > 100 M utilisateurs…), appliqué à ce besoin, nous conduit à choisir le Wi-Fi, qui certes a des inconvénients, mais qui sont graduellement compensés, par la masse d’offres et d’usages.
De la même manière que l’eau, l’électricité, la ventilation ou l’évacuation des eaux usées, il va falloir que le monde de la construction intègre qu’il faut que chaque endroit d’un bâtiment soit connecté sans fil à l’Internet, et concrètement cela veut dire avoir un câble RJ45 de catégorie 5 ou plus par pièce, pour connecter un point d’accès Wi-Fi, et une (ou plusieurs si le local est étendu) armoire réseau avec des switches PoE, tout cela branché à une box internet très haut débit (même si c’est parfois un face norà escalader). C’est évidemment plus simple à traiter en construction neuve qu’en rénovation, notamment si on doit faire des saignées pour faire passer des câbles qui manquent.
Le Wi-Fi à très haut débit symétrique, une utilité identique à l’eau, l’électricité, l’évacuation des eaux usées
La tour de Babel des technologies : apps, protocole et hyperviseur
La guerre des technologies fait aussi rage dans les couches d’interface homme-machine : Tuya, eWeLink, Smart Life, Apple Homekit, Google, Amazon Alexa, l’open source Home Assistant, les apps Netatmo, Shelly, autres application de constructeur, etc. La liste est longue comme un jour sans pain.
Peut-on admettre, parce qu’on a choisi un type d’appareil, d’accepter une adhérence qui oblige d’utiliser le Cloud et l’app du constructeur ?
Car cette captivité que cela crée vis-à-vis de ce constructeur, a des inconvénients majeurs :
Ergonomie : faut-il avoir n apps parce qu’on a choisi des capteurs et des actionneurs auprès de n constructeurs ?
Intégration : comment faire pour actionner un éclairage dans une technologie X, si le capteur de présence et de luminosité est dans une technologie Y, et que les deux Cloud et app ne se parlent pas ?
Pérennité : que se passera-t-il si un jour le constructeur ne maintient plus son Cloud / son app ? Le capteur et l’actionneur devront-ils partir à la poubelle et être remplacés ?
Je le rappelle, nous utilisons des standards, notamment de communication. En IoT, il y en a un qui est MQTT, et si capteurs et actionneurs s’en servent, peu importe le Cloud et l’app du constructeur, on pourra toujours utiliser capteur ou actionneur pendant des années, 5 à 10 en général, avant que l’électronique ne rende l’âme.
Autre standard à utiliser : l’hyperviseur. Nous avons jeté notre dévolu sur Home Assistant, qui permet de consolider quasi toutes les technologies de capteurs et d’actionneurs en une seule app : l’open source Home Assistant, pour lequel nous avons écrit un article dans notre Blog.
Notre rôle d’architecte : éviter les adhérences, maintenir les degrés de liberté
Notre travail consiste, en finalité, à rendre service aux entreprises avec les technologies. Pour que ce soit efficace, performant, pas cher et durable, nous déployons des principes éprouvés dans des centaines de contexte, et faisons ainsi bénéficier nos clients des apports des technologies. Eux n’ont pas cette connaissance et ni le temps ni l’intérêt de l’acquérir. C’est l’essence de notre métier.
Nous avons résolu ce problème de tour de Babel dans le smartbuilding en faisant le choix des standards, qui évitent les adhérences donc d’être emprisonnés dans l’univers technologique d’un constructeur, en sélectionnant les gagnants du marché sanctionnés par des centaines de millions d’utilisateurs, et en assemblant tout cela, depuis l’intention stratégique, jusqu’à la mise en oeuvre opérante sur site.
Les Smart Buildings, ou Bâtiments Connectés ou encore Bâtiments Intelligents, comme leur nom l’indique, sont des bâtiments intégrant des technologies numériques, offrant une multitude d’usages pour les occupants, les gestionnaires et les investisseurs. Bien que les retombées financières soient souvent mises en avant pour justifier l’investissement dans les bâtiments intelligents, les retombées non financières sont également importantes et méritent d’être mises en lumière. Je vous propose donc d’explorer dans cet article, le panorama des inducteurs de retombées financières et surtout non financières liées aux bâtiments intelligents. Nous préciserons, par souci de simplicité, la dimension tertiaire ou résidentielle au besoin.
Smart Buildings : au-delà des chiffres !
Smart Building Retombees Financieres
Bâtiments connectés : Les retombées financières
Les retombées financières des bâtiments intelligents sont généralement plus faciles à mesurer et à quantifier que celles non financières. Ces retombées sont la conséquence immédiate des possibilités offertes par les solutions smart building. Nous proposons, pour simplifier, de regrouper les inducteurs de retombées financières en quatre catégories principales : les économies d’énergie, la réduction des coûts opérationnels, l’amélioration de la productivité et la valorisation du patrimoine immobilier.
Les économies d’énergie
L’une des principales motivations pour investir dans les smart buildings est la réduction des coûts énergétiques. En effet, les systèmes de gestion de l’énergie intelligents permettent d’optimiser la consommation d’énergie des bâtiments en fonction de l’occupation, des usages, de la météo et d’autres facteurs. Les économies d’énergie réalisées se traduisent directement par une réduction des factures d’électricité, de gaz et d’eau.
La réduction des coûts opérationnels
La maintenance prédictive est une autre source d’économies pour les smart buildings. Grâce aux capteurs et aux systèmes de surveillance, il est possible de détecter les problèmes potentiels avant qu’ils ne deviennent critiques, ce qui permet de réduire les coûts de maintenance et de prolonger la durée de vie des équipements. En outre, la réduction des primes d’assurance (que nous qualifions en coût opérationnel), peut constituer un avantage financier dans le contexte des bâtiments intelligents. La réduction des risques (incendies, dégradations diverses) dans les bâtiments connectés (par rapport à des bâtiments traditionnels) peut constituer un levier pour re négocier les primes d’assurance auprès des assureurs.
L’amélioration de la productivité
Dans le cas spécifique du tertiaire, un environnement de travail confortable et efficient contribue à l’amélioration de la productivité et de la satisfaction des employés. Les smart buildings offrent une telle possibilité, notamment à travers l’optimisation des espaces de travail et le confort lié aux paramètres environnementaux (chauffage, ventilation, climatisation, éclairages adaptatifs, solutions acoustiques avancées…). Ce que nous disons, c’est “plus” de confort égal potentiellement meilleure productivité.
La valorisation du patrimoine immobilier
L’intégration de solutions intelligentes dans un bâtiment peut augmenter sa valeur marchande et générer un meilleur retour sur investissement pour les propriétaires. En effet, les bâtiments intelligents sont souvent perçus comme étant plus modernes, durables et confortables, ce qui peut contribuer à renforcer leur valeur sur le marché, générant potentiellement un meilleur retour sur investissement pour les propriétaires.
Qu’en est-il des potentielles retombées non financières ?Smart Building Retombees non financieres
Bâtiments connectés : Les retombées non financières
Les retombées non financières des bâtiments intelligents sont plus difficiles à mesurer et à quantifier, mais elles sont néanmoins importantes pour évaluer l’impact global de ces bâtiments. Nous proposons de regrouper ces retombées non financières en quatre catégories principales : l’amélioration du confort et du bien-être des occupants, le développement durable et la responsabilité sociale, la sécurité et la sûreté, et l’image de marque et la réputation.
L’amélioration du confort et du bien-être des occupants
Les bâtiments intelligents offrent un environnement intérieur de meilleure qualité, avec une meilleure qualité de l’air, un confort thermique, un éclairage adapté etc. Ces améliorations contribuent au bien-être des occupants et à leur satisfaction globale vis-à-vis de leur espace de travail ou de vie.
Le développement durable et la responsabilité sociale
Les bâtiments connectés sont conçus pour consommer moins d’énergie et produire moins de déchets, ce qui contribue à la réduction de leur empreinte carbone et à la promotion du développement durable. De plus, les systèmes intelligents permettent une gestion plus efficace de l’eau. Ces éléments contribuent ainsi à la responsabilité sociale et environnementale.
La sécurité et la sûreté
La sécurité et la sûreté des occupants sont évidemment des préoccupations majeures pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments, mais surtout pour les concernés. Les bâtiments intelligents sont en ce sens équipés de systèmes de sécurité avancés, tels que la vidéosurveillance, le contrôle d’accès et la détection d’incendie, qui améliorent la sécurité des occupants et réduisent les risques de sinistres et de dommages.
L’image de marque et la réputation
Enfin, les entreprises investissant dans des bâtiments intelligents démontrent leur engagement en faveur de l’innovation, de la durabilité et du bien-être des occupants, ce qui renforce leur image de marque et leur réputation. Les bâtiments intelligents peuvent également faciliter la conformité aux réglementations environnementales, énergétiques et de sécurité (Décrets Tertiaire, BACS par exemple), réduisant ainsi les risques juridiques et financiers pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments.
Les bâtiments intelligents offrent de nombreuses retombées financières et non financières, qui contribuent à leur attractivité et à leur valeur ajoutée pour les propriétaires, les gestionnaires et les occupants. Il nous semble essentiel, dans le contexte propre de chaque projet, de prendre en compte à la fois les retombées financières et non financières lors de l’évaluation de la rentabilité et de la pertinence d’un projet de bâtiment connecté. Cela permettra de garantir que ces bâtiments répondent non seulement aux objectifs financiers, règlementaires, mais aussi aux attentes et aux besoins des occupants ou futurs occupants, des propriétaires et; de la société dans son ensemble ! En savoir plus
La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME, est l’outil central et obligatoire du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Son rôle est de collecter les données de consommation, d’évaluer l’atteinte des objectifs de réduction et, in fine, d’assurer la traçabilité des efforts des acteurs tertiaires.
Voici les déclarations clés que chaque assujetti (propriétaire et/ou preneur à bail de locaux tertiaires de plus de 1 000 m²) doit impérativement réaliser.
La déclaration initiale : patrimoine et référence
La première étape de la mise en conformité consiste à fournir toutes les données de cadrage nécessaires au calcul de votre objectif.
Déclaration du Patrimoine Assujetti (EFA)
Vous devez renseigner les informations détaillées de l’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA), c’est-à-dire le ou les bâtiments concernés :
Identification : dénomination, adresse, numéro de SIRET de la structure.
Description des locaux :
surface de plancher de chaque Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA),
Choix de l’année de référence (CREF) : vous devez choisir une année complète de consommation (12 mois) comprise entre 2010 et 2019. Cette année doit être représentative d’une période d’activité normale,
Données de consommation : saisir la consommation totale d’énergie finale (gaz, électricité, fioul, réseaux de chaleur, etc.) pour cette année de référence, ainsi que les consommations des usages spécifiques (éclairage, chauffage, climatisation, etc.), si ces données sont disponibles,
La déclaration annuelle des consommations
C’est l’obligation récurrente qui permet de suivre votre trajectoire de réduction.
Que faut-il déclarer ?
Chaque année, vous devez déclarer la consommation d’énergie finale de l’année civile écoulée (année N-1), détaillée par type d’énergie.
Consommation totale : les données doivent être issues des factures (ou des relevés de sous-compteur BACS) et déclarées dans leur unité d’achat (kWh, MWh, m³). OPERAT se charge de la conversion en énergie finale exprimée en kWh PCI (Pouvoir Calorifique Inférieur),
Consommations spécifiques : il est fortement recommandé, notamment via un système BACS, de ventiler les consommations par usage : chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, et usages spécifiques (informatique, ascenseurs, etc.).
Quand Déclarer ?
L’échéance annuelle est fixée au 30 septembre de l’année N+1.
Vous devez déclarer vos consommations de l’année 2024, le 30 septembre 2025.
Déclaration des indicateurs d’intensité d’usage
Pour que vos objectifs soient justes et réalistes, OPERAT exige également la déclaration des indicateurs d’intensité d’usage (IIU).
Ces données permettent d’ajuster l’objectif en fonction des variations d’activité de votre bâtiment (ex. : nombre d’étudiants, taux d’occupation, jours d’ouverture).
Les outils de suivi et l’attestation annuelle
Une fois la déclaration validée, OPERAT vous fournit :
Attestation annuelle : un document officiel qui récapitule les consommations, les objectifs, et les indicateurs ;
Notation « Éco Énergie Tertiaire » : une note symbolisée par des feuilles vertes (de 1 à 3) ou une feuille grise, indiquant votre niveau de performance par rapport à votre objectif. Cette notation est un indicateur clé de votre progression ;
Ajustement climatique : la plateforme applique automatiquement un coefficient d’ajustement climatique (en utilisant les DJU – Degrés Jours Unifiés) pour neutraliser l’impact des hivers rigoureux ou des étés caniculaires sur vos consommations.
Sanctions en cas de manquement
La première obligation du Décret Tertiaire est déclarative. L’absence de déclaration ou le non-respect des échéances expose les assujettis aux risques suivants :
Mise en Demeure : l’État envoie une injonction à régulariser la situation dans un délai de trois mois.
« Name and Shame » : en cas de non-réponse, le nom de l’entité et le manquement sont publiés sur un site internet du ministère chargé de l’énergie.
Amendes administratives : en cas de récidive, des amendes peuvent être appliquées (jusqu’à 7 500 € pour les personnes morales).
Rappel : l’intégration d’un système BACS (Décret BACS) est le moyen le plus efficace de fiabiliser la collecte des données et de garantir l’interfaçage avec OPERAT (via API), rendant la déclaration annuelle plus rapide et plus précise.
Sources Réglementaires
Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 : relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.
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